De l'achat du terrain à la remise des clés
Les 7 étapes essentielles, les documents officiels et les procédures à suivre pour sécuriser votre projet immobilier au Sénégal.
- Étape 1 · 1 à 3 mois
Recherche & choix du terrain
Identifiez un terrain correspondant à votre budget, à votre projet et à une zone constructible.
À faire
- Définir budget total (terrain + frais + construction)
- Visiter physiquement plusieurs terrains
- Vérifier l'accessibilité (route, eau, électricité)
- Se renseigner auprès du voisinage et de la mairie
- Demander au vendeur une copie du titre
Documents officiels
- Copie titre foncier ou bail
- Plan de situation
- CNI du vendeur
Acteurs impliqués
- · Vendeur / héritiers
- · Voisins
- · Mairie / commune
Attention : Ne versez JAMAIS d'acompte avant la vérification du titre et la rédaction d'une promesse écrite. - Bornage : 200 000 – 600 000 FCFA selon superficieÉtape 2 · 2 à 4 semaines
Vérification juridique & technique
Contrôler l'authenticité du titre, l'absence d'hypothèque, le zonage et faire borner le terrain.
À faire
- Demander un état hypothécaire à la Conservation foncière
- Obtenir le certificat d'urbanisme à la mairie
- Faire intervenir un géomètre-expert pour le bornage
- Vérifier la zone (constructible, inondable, agricole)
- Utiliser la vérification IA Sen Foncier sur les documents
Documents officiels
- Certificat de non-gage / non-hypothèque
- Certificat d'urbanisme
- Procès-verbal de bornage contradictoire
- Plan cadastral
Acteurs impliqués
- · Conservation foncière
- · Mairie
- · Géomètre-expert agréé
- Frais de notaire : 7 à 10 % du prix • Enregistrement : 5 %Étape 3 · 1 à 2 mois
Promesse de vente & notaire
Formaliser l'engagement avec un acompte sécurisé chez le notaire et préparer l'acte authentique.
À faire
- Rédiger une promesse de vente (conditions suspensives)
- Verser l'acompte (10 %) chez le notaire — pas en main propre
- Le notaire purge les droits de préemption
- Signature de l'acte authentique
- Paiement du solde + droits d'enregistrement
Documents officiels
- Promesse de vente
- Acte de vente authentique
- Quittance des droits d'enregistrement
- État civil des parties
Acteurs impliqués
- · Notaire
- · Vendeur
- · Acheteur
- · Centre des impôts
- Étape 4 · 1 à 3 mois
Mutation & inscription au livre foncier
Le terrain est officiellement inscrit à votre nom à la Conservation foncière.
À faire
- Le notaire dépose l'acte à la Conservation foncière
- Paiement de la taxe de mutation
- Délivrance du nouveau titre foncier à votre nom
Documents officiels
- Nouveau titre foncier
- Quittance de mutation
Acteurs impliqués
- · Notaire
- · Conservation foncière
Attention : Tant que la mutation n'est pas faite, vous n'êtes pas le propriétaire officiel. - Honoraires architecte : 5 à 10 % du coût travauxÉtape 5 · 2 à 6 mois
Études & permis de construire
Faire concevoir les plans par un architecte agréé et déposer la demande de permis en mairie.
À faire
- Étude de sol (obligatoire R+1 et plus)
- Conception architecturale par un architecte agréé
- Étude béton armé par un bureau d'études
- Dépôt du dossier de permis en mairie
- Instruction et délivrance (2 à 4 mois)
Documents officiels
- Étude de sol
- Plans architecturaux signés
- Note de calcul béton
- Permis de construire
Acteurs impliqués
- · Architecte
- · Bureau d'études
- · Bureau de contrôle
- · Mairie
- Étape 6 · 8 à 24 mois
Construction & suivi de chantier
Sélectionner les entreprises, signer les marchés et superviser chaque étape jusqu'au gros œuvre fermé.
À faire
- Appels d'offres et choix des artisans certifiés
- Signature des contrats avec assurance décennale
- Implantation, fondations, élévation, toiture
- Second œuvre : électricité, plomberie, menuiseries, finitions
- Suivi hebdomadaire et photos d'avancement
Documents officiels
- Contrats artisans
- Attestations d'assurance décennale
- PV d'ouverture de chantier
- Factures et bons de commande
Acteurs impliqués
- · Architecte (suivi)
- · Entreprises BTP
- · Bureau de contrôle
- · Inspection du travail
- Étape 7 · 2 à 4 semaines
Réception & emménagement
Réception contradictoire des travaux, levée des réserves et obtention du certificat de conformité.
À faire
- Visite de pré-réception et liste des réserves
- Réception officielle avec procès-verbal
- Levée des réserves dans le délai imparti
- Demande du certificat de conformité en mairie
- Raccordements définitifs (SENELEC, SDE)
Documents officiels
- Procès-verbal de réception
- Certificat de conformité
- Dossier des ouvrages exécutés (DOE)
- Attestations de garanties (parfait achèvement, biennale, décennale)
Acteurs impliqués
- · Architecte
- · Entreprises
- · Mairie
- · SENELEC / SDE
Attention : La garantie décennale court à compter de la réception : conservez précieusement le PV.
Téléchargez les modèles officiels
Promesse de vente, demande de permis, contrat artisan, checklists de réception… tous les modèles prêts à l'emploi dans notre bibliothèque.
Trouver un professionnel agréé
Pour sécuriser votre projet, faites toujours appel à des professionnels inscrits à leur Ordre. Consultez les annuaires officiels ci-dessous.
Notaires du Sénégal
Liste publique des notaires en exercice par région (Dakar, Thiès, Saint-Louis, Ziguinchor, Kaolack, Diourbel…). Indispensable pour les étapes 3 et 4 du guide (promesse, acte authentique, mutation).
Consulter l'annuaireGéomètres-experts (ONGES)
Tableau de l'Ordre National des Géomètres Experts du Sénégal : cabinets agréés pour le bornage, la délimitation et les plans cadastraux (étape 2 du guide).
Consulter l'annuaireLe droit de propriété au Sénégal
Le droit de propriété au Sénégal est régi par le Code civil, la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 sur le domaine national, la loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 portant Code du domaine de l'État et le décret n° 2011-1356 relatif à la délivrance des titres fonciers. La Constitution garantit le droit de propriété (article 15).
Domaine national
Environ 95 % des terres. Géré par l'État via les conseils municipaux ; usage par affectation (délibération). Pas de titre foncier sans immatriculation préalable.
Domaine de l'État
Domaine public (inaliénable : routes, plages, fleuves) et domaine privé (cessible : bail emphytéotique 18–50 ans, vente sur autorisation).
Domaine des particuliers
Seul régime de pleine propriété opposable aux tiers, matérialisé par un Titre Foncier (TF) inscrit à la Conservation foncière.
Les 3 attributs de la propriété (art. 544 C. civ.)
- Usus : utiliser le bien
- Fructus : percevoir les fruits (loyers)
- Abusus : disposer (vendre, donner)
Comment prouver sa propriété ?
- Titre foncier immatriculé au Livre foncier — preuve absolue et définitive.
- Bail emphytéotique enregistré — droit réel cessible et hypothécable.
- Délibération d'affectation (zone de terroir) — droit d'usage, non cessible librement.
- Permis d'habiter / Permis d'occuper — précaire, à transformer en TF.
Le droit de succession & les héritiers
Le Code de la famille sénégalais (loi n° 72-61 du 12 juin 1972) organise les successions. Le défunt peut avoir opté, de son vivant ou par défaut, pour l'un des deux régimes : successions de droit commun (art. 571 et s.) ou successions de droit musulman (art. 637 et s.). À défaut d'option expresse, le régime musulman s'applique aux personnes ayant laissé des indices d'appartenance à cette communauté.
Régime de droit commun
Ordre des héritiers :
- Descendants (enfants, petits-enfants) — partage égal entre fils et filles.
- Ascendants & collatéraux privilégiés (parents, frères et sœurs).
- Ascendants ordinaires (grands-parents).
- Collatéraux ordinaires (oncles, tantes, cousins) jusqu'au 6ᵉ degré.
Le conjoint survivant a une part en pleine propriété (1/4 avec descendants, 1/2 sans descendants ni ascendants).
Régime de droit musulman (Faraïd)
Parts réservataires principales :
- · Fils : reçoit le double de la part d'une fille.
- · Fille : 1/2 si unique, 2/3 à partager si plusieurs (sans frère).
- · Épouse(s) : 1/8 avec enfants, 1/4 sans enfants (à partager).
- · Époux : 1/4 avec enfants, 1/2 sans enfants.
- · Père : 1/6 + résidu éventuel.
- · Mère : 1/6 avec enfants, 1/3 sinon.
Étapes pour régler une succession immobilière
- Acte de décès (mairie du lieu du décès).
- Certificat d'hérédité ou jugement d'hérédité (tribunal d'instance) listant les ayants droit.
- Acte de notoriété et inventaire des biens chez un notaire.
- Déclaration de succession et paiement des droits de mutation par décès (Centre des impôts).
- Inscription du nouveau titre au nom des héritiers à la Conservation foncière (mutation par décès).
Personnes ayant droit — récapitulatif
| Héritier | Droit commun | Droit musulman |
|---|---|---|
| Enfants | Parts égales (filles = fils) | Fils = 2 × fille |
| Conjoint(e) | 1/4 (avec enfants) — 1/2 (sans) | Époux : 1/4 ou 1/2 · Épouse : 1/8 ou 1/4 |
| Père & mère | Héritent à défaut d'enfants | 1/6 chacun (+ résidu pour le père) |
| Frères & sœurs | À défaut d'ascendants directs | Héritent du résidu en l'absence de descendants |
| Enfants naturels reconnus | Mêmes droits que les légitimes | Non héritiers réservataires (legs possible 1/3) |